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产业地产并购潮或将继续!

2017-8-21 21:37| 发布者: admin| 查看: 95| 评论: 0


当社会资本不断涌入房地产寻求避险时,一些房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产。


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过去的一年里,产业地产行业发生了多起并购事件。


去年2月,中国电子以8.46亿港元出售中电科技(西安、北海、海南产业园) 100%股权予光谷联合,光谷联合以每股0.8元发行新股支付收购,此外中国电子同时以相同价格认购光谷联合股份。交易完成后,中国电子占股31.9%,成为实际控制人。


通过中国电子的入股,光谷联合增加了区域互补的4个产业园,使得最终管理产业园总数达到12个,运营面积达到2005万㎡;同时通过混合所有制改革,实现了旗下的物业资产的高效配置。


11月,亿达中国控股有限公司和中民投旗下的嘉佑(国际)投资有限公司发布联合公告宣布,后者以现金30.14亿港元收购前者已发行股份13.7亿股销售股份,相当于购买价每股销售股份2.20港元。


中民投在从孙荫环手中接手53.02%的股权后,将亿达的园区运营能力与自己的能源、建筑产业有机结合,以园区的形式将自己产业链投资“触角”延伸到海外。


这样做的经济效益尚难以预测,不过政治效益颇为有利:顺应了国家“一带一路”的战略方针。


同月,绿地控股通过股权转让,以51.63亿元的价格收购协信远创40%股权,与汉威公司(协信远创母公司)并列为协信远创第一大股东。


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今年,并购热潮依旧不减。

6月,泰禾与宁波科桥新航程投资合伙企业(有限合伙)、北科建集团签署了股权转让协议,以人民币17.49亿元受让宁波科桥持有的北科建23.32%股权,转让完成后将成为北科建的第二大股东。

这也是首个民营传统房企收购产业地产商的案例。

而真正的高潮发生在7月14日,万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以790亿收购新加坡物流巨头普洛斯,成为亚洲历史上最大的私募股权并购。

其中,万科集团出资169亿,占股21.4%,一跃成为普洛斯第一大股东,完成了从“住宅提供商”向“城市配套服务商”的转型,并坐上了中国物流发展商的头把交椅。


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多宗资本收并购的背后,有着不同的战略目的。

比如光谷联合、亿达中国、协信远创都是专业的产业地产运营商,收购更像是它们主动对外寻求资源嫁接、推动业务聚焦和发展轻资产道路的主动选择。

而今年泰禾和万科的收购则是传统房企的主动出击,泰禾借助北科建的资源,在深化房地产合作的同时,扩充自身的特色小镇和产业园区业务;而万科通过收购,瞬间壮大自身实力,并沉重打击了竞争对手(苏宁、阿里、京东在此次收购中一无所获)。

近年来国内房地产市场进入调整期,住宅需求逐渐回归理性,开发商亟须新的企业利润增长点。由此,借助较低成本即可取得大量土地开发权的产业地产进入龙头房企的视野。

产业地产的盈利模式与传统住宅开发不同,土地和融资的低成本是先天优势。

由于产业地产能给地方经济带来明显效益,地方政府通常采取激励态度;其次,在目前银根有所收紧的预期下,流入住宅开发领域的贷款正在被收紧,开发商面临融资成本上涨的风险,但园区类的开发企业和项目的融资渠道则相对宽松,而且明显低于传统房地产融资成本。

同时,制造业企业前期积累了大量工业用地,通过开发产业地产可以提升土地价值和更新。

对于产业地产商而言,从一级开发开始做,资金压力比较大。所以越来越多的玩家也开始寻求资本力量,转型轻资产模式。

传统房企的的介入,使亟待转型升级的产业地产行业发生了新的变革。


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在这里,房产商可以转型几种角色。

1、合作开发:

双方共同出资、共享效益、风险共担。

这同时也是新军进入产业地产行业的有利方式,双方实现资源共享、优势互补。

2、运营(服务)输出:

做大、售卖乃至分拆产业地产商的“运营能力”,

以较小资金和较低风险实现园区规模化布局。快速新增可协同园区实现外溢资源的变现,并为日后重资产进入城市探路。

3、借力基金:

可将运营成熟的项目打包,形成REITs,完成项目的成功退出,通过租金和房产升值获取利润。

万科此次收购普洛斯,便可借助普洛斯成熟的产业地产基金运作能力将成熟项目变现,助推企业实现杠杆式跨越式发展。

4、股权投资:

围绕“互联网+”、工业 4.0、人工智能、生物医药、健康服务等潜力领域,对入园企业进行并购或投资,获取利润。

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