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楼市变天,房价会下跌?20年前,我们就曾面临过同样的问题

2017-8-21 21:40| 发布者: admin| 查看: 176| 评论: 0

主要说4个问题:


1.供地增加,房价会不会下跌?


2.旧城区老破小的新机遇。


3.房价基本面已发生变化,未来应以保守的姿态购房。


4.小提示,远离公寓投资。


先看近期最火的,供地量大增的问题。(其实是供房量大增)


供地大增,房价会跌?


7月4日,上海楼市推出了一个新玩法,想拿到地块,只能租,不能售。


就是下面这两块地,一个在浦东,一个在嘉定。



面对这样的消息,媒体纷纷高呼,楼市要变天了!


但是,相比起7月7日深圳和上海的土地新政,只租不卖这种小动作,简直可以说是小巫见大巫。


7月7日的两个新政是这样的:


一是上海公布“住房发展十三五规划”,宣布未来5年将供应170万套住房,同比大涨60%。在这些新增住房里,租赁住房高居榜首为70万套,保障性住房为55万套;商品住宅只有45万套,而且以中小户型为主。


二是深圳公布“住房建设规划2017年度实施计划”,把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍,从2016年的4.3万套提高到8万套;此外,2017年还将新增保障性安居工程项目5万套,比2016年的计划大幅增长了20%。 


此消息一出,震惊,巨变,变天,放大招,各种唱衰楼市之声更是纷至沓来。


确实,不论怎么看,增加供地对于楼市稳定来说是一大利好。


政策确实是好政策,目的也确实是好目的。


然而,这些政策真的会让楼市变天么?一旦真的变天,这些政策会继续执行下去么?


或者换句话说,一旦房价下跌的厉害,会不会像15年那样,再次开放限购,托住楼市?


在探讨这些问题之前,我们先来看一个真实的故事,看看他们遇到了什么问题。


1994年至1997年,香港房价上涨了70%,大部分工薪阶层根本买不起房,而有能力买房的精英阶层,甚至也要用月薪的74%来还月供。而房价上涨带来的租金上涨,也让租房子住的民众叫苦连天。


这个时候,香港社会舆论普遍是这样认为的:


房价高涨主要是由于房屋供应不足造成的,因此,舆论要求香港ZF增加供应量,压抑房价的升势。


在这点上,是不是跟北上深的论调有些类似?


时任特首的董先生,体察了民情,在1997年出台了著名的“8万5建屋计划”,简称八万五,希望以此帮助民众解决住房难的问题。


具体内容是这样的:


每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个(以公营房屋为主导,每年建屋5万个;私人房屋为辅,年建3.5万个);希望10年内香港70%的家庭可以自置居所(1997年有约50%的家庭拥有自置居所);港人轮候租住公屋(相当于内地的廉租房)的平均时间由6.5年缩短至3年。


(是不是很眼熟,有种似曾相识的感觉)


然而,在1997年香港受亚洲金融危机的影响,一年时间房价暴跌50%,让有房阶层(大多中产往上)苦不堪言,好在1999年金融危机结束,房价又反弹了20%。


正当大家以为房地产要开始复苏的时候,以为可以松一口气的时候,八万五来了,很多香港人的噩梦也开始了。


1997年推行的八万五,于2000年开始逐渐落成,其中2000年一年内就有85710套住宅建成,2001年更是有10万个单位,远超出8万5的计划。


后来,由于供应量远超需求量,加上2003年非典的爆发,香港房价呈现出跳水一样的下跌。


2013年8月24日,房价从最高峰的6170港元/平方英尺跌至1854港元/平方英尺,跌幅超过70%,这使得大部分在10年内购买房产的市民,都变成了负资产!


这不仅让民众花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有,而且楼市、股市大跌牵连香港百业衰退,许多已成了“负资产”的港人,由于在这期间失业,或者被大幅降低工资,导致无法供款,房子被银行强行收回拍卖,业主不但要变成“无壳蜗牛”,而且失去房子后仍然要还欠银行的债,不少人因一时想不开而烧炭、跳楼自杀,导致了无数的惨剧发生。


根据香港金融管理局的资料显示,香港负资产问题最严重的时期为2003年6月,当时共有超过10万宗负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1650亿港元,按揭金额与抵押的比例为128%,而这些贷款的无抵押部分,则约值360亿港元,意味香港银行单在按揭市场便需承担高达360亿港元的不良贷款风险,也影响了香港金融市场的稳定。


最终,在民众的呼声下,2003年停止了这一项政策。


故事到这里就结束了,我们也能从故事中发现非常多适用于当下楼市的道理。


比如,房价上升时,会有人埋怨买房难,房价下跌时,亦会有人埋怨财富缩水。


但是,房价不论如何上升,至少社会是稳定的,看看如今的香港吧,房价又突破了史上最高峰,但香港社会依然稳定。


可一旦房价大跌,尤其是下跌中发现了人为的因素,那么被情绪控制的民众就很容易出事情了。


我们的土地政策,很多都是从香港借鉴的,我们的经验,也有很多是从香港学来的。


也许,经济规律显示,房价会受影响。


但是,我们的学费也不是白交的,2000年前后香港发生的事,我们一定比谁都清楚,也一定会比谁都注意。


既然经历过,跌倒过,自然没道理再在同一个地方摔跤。


因此,房价平稳,既不大涨也不大跌,既然是供地真正的目的,那我们也完全没必要担心,房价崩盘一类的极端现象。(更细致的影响因素还有很多,暂且不提了)


老破小&老破大,迎来新的春天


有非常大的可能性,未来一线城市的老破小,老破大,都将迎来新的春天!


为什么敢这么说?咱们先看上海。